预售时宣传的“前庭后院”，交付后说好的院子却不见了？法院判赔 23 万

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近日，浙江平阳法院鳌江人民法庭审结了一起因虚假宣传引起的商品房预售合同纠纷案件。

2019 年 5 月，朱某、章某与某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定朱某、章某向某置业公司购买其开发建设的某小区商品房，总价为 264 万元。合同签订后，朱某、章某支付了购房款。后某置业公司通知朱某、章某办理房屋交付手续。但在交房时，朱某、章某发现该商品房不存在预售时宣传的 " 前庭后院 "，与某置业公司协商无果，遂向平阳县人民法院提起诉讼。

某置业公司辩称：合同并未约定存在 " 前庭后院 "，销售广告和宣传资料的下面有行小字标注 " 仅作展示之用 "，不构成要约，具体权利义务以《商品房买卖合同》为准。

经查，某置业公司开发的某小区第 11 号楼 101、102 号房屋因消防通道原因导致无法留足花园面积，其余户型均有花园面积。另应原告申请，法院依法委托温州某房地产估价有限公司对于涉案商品房因无花园造成的价值损失进行评估。评估报告显示，估价对象于价值时点的公开市场下考虑有花园情况下的价值为 263 万元，现状无花园的价值为 240 万元。

法院认为，本案中，某置业公司在公众号、沙盘以及宣传册上宣传展示的排屋含可供改造成前庭后院的花园面积，该宣传内容具体明确，且前庭后院作为某置业公司售楼时的一个重要卖点，花园的有无对于本地购买排屋的业主来讲，无论是对商品房买卖合同的订立还是房屋的价格均具有重大影响。另外，某置业公司在宣传册下端标明的注释内容属于格式条款，字体极小，且未尽到提示说明义务，故并不约束朱某、章某。

综上，法院认定，某置业公司在广告中加入 " 有可供改造成前庭后院的花园 " 的宣传行为构成要约，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方。某置业公司应赔偿朱某、章某 23 万元损失。

法官提醒，对于广大购房者来说，应增强对房地产广告信息的鉴别能力，避免受到虚假房地产广告的误导，还要提高警惕，增强监督意识和维权意识，让虚假宣传无处藏身。针对房企宣传的小区绿化环境、房屋配置等宣传，可以通过小区的建设工程规划许可证附件、附图和房屋施工图纸进行核实，并且要注意保留证据，以便日后维权使用。

潇湘晨报记者陈诗娴

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